投资要点

    本周除深圳外，各大城市一手房成交仍继续萎缩，深圳成交量同比上升的主要原因是去年同期已经开始萎缩，基数较低。北京一手住宅成交套数为805套，成交面积为10.1万平方米，同比萎缩72%，环比萎缩44%；天津一手商品房成交772套，成交面积7.7万平方米，环比萎缩17%；上海一手商品房成交2769套，成交面积为27.9万平方米，同比萎缩55%，环比萎缩0.1%；南京一手住宅成交套367，同比萎缩75%，环比萎缩42%；深圳一手商品房成交782套，成交面积为7.37万平方米，同比上涨36%，环比上涨27%；成都一手商品房成交1065套，成交面积为9.7万平方米，同比萎缩75%环比萎缩42%。

　　本周北京住宅新增供应量为8.85万平方米，销售面积为10.01万平方米，销售率有所回升为110%（此数据每周的波动率较大，月度参考意义更大），目前的住宅可售面积达到1620万平方米，可售量基本恢复到07年初水平；本周上海住宅新增供应量22.53万平方米，销售面积为23.45万平方米，销售率为99%，基本和年初持平，可售住宅面积达652万平方米，依旧处于近三年来较低水平；深圳本周住宅新增供应量为26.43万平方米，销售面积为7.38万平方米，销售率为28%，接近2006年平均水平，目前可售面积达566万平方米。

    重点公司近期有三个楼盘新开盘或加推：首开知语城，2008年7月14日开盘，开盘截止到8月10日，已经售出31套，均价为14049元，较去年11月开盘的前期知语城均价17200元/平方米下降了18%；公园1872，本次推盘295套，已售29套，均价为26800元/平方米；7月18日开盘的金地未未来目前已售16套，均价为17500元/平方米。

    其他重点聚焦：张江高科7.7元配股，每10股配2.9股，收购集团优质资产。此次注入完成后，预计08、09年EPS为0.51和0.83元，完全摊薄后为0.40和0.64。在贴现率为10%，租金永续增长率为2%、且不考虑股权投资增值的保守假设下，公司RNAV为17.36元/股,摊薄后为13.43元/股。目前股价依旧处于折价状态，维持“增持”评级；

    万科中报调低开竣工应对调整市场，调低盈利预测和投资评级：基于对目前销售低迷以及未来更好购地时机的判断，万科进一步贯彻现金为王的策略，中报大幅调低开竣工面积（开工面积由年初850万调减至683万平方米），根据调整后的竣工面积计算，预计公司未来两年的净利润为61.79亿和81.71亿，按照109.9亿股本来计算，每股EPS为0.56元和0.74元。我们认为，行业本身低迷销售状况在短期内难以改变，而万科的销售优势在下半年亦不明显，公司股价缺乏催化因素，调低评级至增持。